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事件：
7 月10 日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（下称《通知》），决定将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“金融16 条”）有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024 年12 月31 日。除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。
点评：
“金融16 条”政策适用期限再延长，供给端稳地产政策再次加码。2022 年11 月11 日，“金融16 条”出台，主要包括支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励依法自主协商延期还本付息，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排等政策。其中，两条政策规定了试用期限：1）第四条规定，房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资方面，自该规定印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1 年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致；2）第八条规定，金融机构配套融资支持方面，自该规定印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。因此，以上两条政策已于2023年5 月11 日到期。2023 年7 月10 日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，指出对于上述两项政策适用期限，均延长至2024 年12 月31 日。并且，除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。央行、国家金融监督管理总局表示，本次政策延期的背景是综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，体现了目前稳地产的重要性。
因城施策、支持刚改需求，保持合理融资、加大保交楼金融支持。此外，本次通知指出，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。一方面，行业目前基本面持续承压，根据克而瑞数据，2023 年6 月，50 家房企单月销售金额4,168 亿元，环比+0.5%，较22 年同比-37%、较前值-38pct；在5月销售同比由正转负之后，6 月同比销售出现了大幅下降，6 月累计销售金额同比也再次出现了由正转负；另一方面，本次“金融16 条”延期体现了行业供给端政策支持再加码，后续我们认为需求端政策或也将有所体现。展望政策趋势，我们认为后续行业政策出台需要长短期统筹兼顾、供需两端共同发力，短期需要有效政策应对：1）需求政策支持从刚需扩至改善，并稳住房价预期；2）供给政策重在保项目更保主体，并给予长期稳定预期；而长期需要长效制度优化：1）需求端：需求主体分类监管，保护低收入群体需求，放开高收入群体需求；2）供给端：建立多层次供给体系，优化金融资源监管，鼓励行业新发展模式。
投资分析意见：“金融16 条”延期，供给端再出政策，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
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